• Hector Ruslan

O Guia definitivo de atualização do ITBI: saiba tudo sobre esse tributo tão controverso!


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O ITBI (Imposto de transmissão sobre bens imóveis) é um dos tributos mais importantes para pessoas físicas e jurídicas que realizam operações voltadas para a criação de holdings e a implementação de planejamentos tributários. Além disso, o tributo é uma constante na vida dos brasileiros que querem ou precisam vender ou adquirir imóveis, estando presente, portanto, tanto na vida pessoal quanto empresarial dos brasileiros.


E por se tratar de um tributo tão estratégico para as prefeituras (ente competente para lançamento do ITBI) e também para empresários e cidadãos comuns, o imposto tem sido alvo de constantes embates administrativos e judiciais, que, por sua vez, chegam aos níveis mais altos do poder judiciário brasileiro, gerando repercussão em todo o território nacional.


O ITBI passou por atualizações recentes no cenário nacional, principalmente em razão de decisões paradigmáticas emanadas pelo STF (Supremo Tribunal Federal) e pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça).


E é essa a razão de existir do presente artigo do blog DESCOMPLICA EMPRESA do CMRD Advogados: te ajudar a entender o cenário atual do ITBI após essas decisões impactantes!


Mas antes, vamos iniciar do básico. O ITBI, em sua essência, é um imposto municipal que é devido sobre a transmissão onerosa em vida de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis. Ou seja, em termos gerais, o tributo incide sobre operações de compra e venda de imóveis e de direitos sobre esses. Até aí tudo bem. Mas em que momento o município deverá cobrar o imposto?


É justamente sobre isso que versa a primeira atualização que trataremos no artigo de hoje.


1) Em que momento da transação o ITBI pode ser cobrado?


Em 17 de fevereiro de 2022, o STF reforçou sua jurisprudência de que a cobrança do ITBI somente poderá ser realizada após a transferência efetiva do imóvel, que se dá justamente com o registro cartorário. Assim sendo, não é possível a cobrança de ITBI sobre a mera a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda do imóvel.


Ainda que a promessa de compra e venda se consubstancie como um ato que encaminha a futura transmissão de propriedade, tal transmissão apenas ocorre, para fins jurídicos, quando do registro cartorário competente, momento em que o município poderá, então, realizar o lançamento do ITBI.


2) O ITBI deve incidir sobre o valor venal ou valor de mercado do bem?


Outra grande controvérsia que se espalha por todo o país é sobre qual valor o ITBI deverá incidir. É muito comum que empresas e pessoas físicas que transacionam imóveis assumam que o valor sobre o qual o ITBI incide é o valor venal do imóvel, ou seja, um valor pré-fixado pelas prefeituras e que podem estar abaixo do valor em que o imóvel efetivamente é transacionado através de um contrato de compra e venda.


Nesse sentido, no fim de fevereiro de 2022, a 1º Seção do STJ decidiu que o ITBI deverá sempre incidir sobre o valor do negócio efetivamente realizado. Ou seja, não deve ser usado como referência qualquer valor pré-fixado, nem mesmo o valor utilizado pelas prefeituras para o cálculo do IPTU.


Assim sendo, fixou-se que o município não poderá fixar bases pré-concebidas para o cálculo do ITBI, devendo o tributo ter como base o valor efetivamente recebido pelo vendedor do imóvel, ainda que o valor seja menor do que o valor que serviria como base para o cálculo do IPTU, por exemplo.


3) A transferência do imóvel para uma pessoa jurídica está sujeita ao ITBI?


Aqui, a resposta mais coerente com a atual jurisprudência do STF é: depende.


Segundo a própria Constituição Federal, a integralização (realização) de capital social de uma pessoa jurídica com bens imóveis não gera incidência do ITBI. Contudo, recentemente, o STF definiu, em desfavor do contribuinte, que tal imunidade possui um limite. E o limite é o tamanho do capital social da pessoa jurídica que vai receber os imóveis.


Em dezembro de 2021, a Suprema Corte definiu a tese de que a imunidade em relação ao ITBI, prevista na Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.


Ou seja, em uma operação hipotética, se uma empresa que possui R$ 20.000,00 (vinte mil reais) de capital social vai receber, por integralização, imóveis que possuem valor global de R$ 100.000,00 (cem mil reais), o ITBI deverá incidir sobre o valor que excede o capital social, ou seja, o ITBI será cobrado sobre R$80.000,00 (oitenta mil reais).


E com essa chuva de informações, chegamos ao fim do post de hoje no blog DESCOMPLICA EMPRESA do CMRD Advogados. Espero que tenhamos te ajudado a ficar super atualizado em tudo que há de mais moderno em relação ao ITBI, um tributo tão importante para o dia-a-dia de empresas e pessoas no Brasil.


Ficou com alguma dúvida sobre o tema?


Não perca tempo! Clica aqui e fale agora com o time do CMRD Advogados!




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